提供“恒产”是经适房重要的社会功能2009-04-16保障性住房不仅是廉租房，而且还要包括经适房。这里的一个道理是要尽可能提高社会的住房拥有率。一般而言，中高产阶层经济资源充沛，住房拥有率比较高。要提高整个社会的住房拥有率，就必须通过经适房建设来让更多的中低收入阶层能够购买自己的住房。当住房拥有率普遍提高后，社会就能从中大大获益。
战后美国推行了许多政策来提高住房拥有率，最近几十年也通过立法推动经济适用房的建设。这些政策和法律措施，自然要建立在大量经验研究的基础上。这些经验研究汗牛充栋，我们不妨简单归纳其结论，看看对中国社会是否有借鉴意义。
住房拥有率高的一个最大的社会效益，就是社会的和谐和稳定。美国的一系列研究，也不过是证实了“有恒产者有恒心”、“兔子不吃窝边草”这些中国的传统智慧：房主比租户在自己的社区里居住时间长得多，因而对于维护整个社区的利益（也就是自己的“窝边草”）更有责任心，更能积极地参与当地的公共事务，邻里之间更友善，同时犯罪率也更低。另外，拥有房子的家庭和租房住的家庭的子女在学校的表现也有显著区别：前者行为更加良好，学业更加出色；后者则无论是在行为上和学业上问题都比较多。比如青少年怀孕的比例，会随着住房拥有率的提高而降低。
我不否认各国国情不同，但人性毕竟还是相通的。市场经济比较发达的国家都懂这个道理：经济地位的不稳定，会诱使人成为社会的破坏性力量而非建设性力量。这也是犯罪率常常随着收入水平的降低而提高的原因。所以，对中低收入阶层，最重要的是给他们创造一种稳定感，不仅要让他们住进廉租房，更要让他们购买经适房，使低收入者也逐渐建立自己的“恒产”（即“资产净值”equity）。这样，他们就会对自己的生活以及自己和所在社区的关系有个长远的规划，成为负责的公民。西方发达国家过去集中兴建经适房，结果人为地创造了一系列穷人区，成为犯罪的渊薮，周围社区也深受其害。一些大的住宅区因为犯罪率太高而不得不被炸掉。基于这样的教训，如今大部分发达国家的经适房建设实行混居式，即经适房和一般商品房混合建设、彼此不分，如此就减少了人口中的经济隔离，让穷人不必因为自己的居住地址而在脑门上贴个无形的“穷”字标签。MIT的一个研究小组曾对波士顿地区的混居式经济适用房进行研究，发现这种经适房的建设对周围地区的房价不构成影响、很健康地融入了主流社会。
中国正面临着前所未有的城市化进程。农民工成为城市经济的一个主要动力。如果他们居无定所，则有可能影响城市治安。他们的下一代也很难接受良好的教育，降低了未来的人口素质。长此以往，会在这个阶层形成继承式的世代贫困。一旦世代贫困形成，就会发展成一种文化，如同当今美国的许多黑人社区一样，使辍学、犯罪成为传统，日后社会花成倍的钱也难根治。所以我认为，如果缺乏经济适用房的话，未来中国社会将为此付出代价。
' />经济适用房的讨论首先要讲理2009-04-15实际上，经济适用房的问题从来没有在中国被真正讨论过。茅于轼的支持者们口口声声市场原则、经济规律、理性，但他们从来不愿意看一下经验事实。要知道，我们拥护市场经济，并不是因为几条抽象动听的理论，而是因为我们用生命和血汗为计划经济付出过代价，也看到了西欧、北美、日本等市场经济成功的活生生的例子。尊重市场经济，并不是尊重几个教条，而是尊重这种真实的人类经验。那么，我们为什么不认真审视一下这些经验，看看那些在一些方面值得我们学习的发达的市场经济社会，哪一个没有经济适用房？
在西欧、北美、日本等发达国家，几乎所有国家都有经济适用房，更有相关的政策支持这些经济适用房的发展。当然，这些经济适用房的形式和相关政策都各有不同，在不同的国家和地区，也有不同的问题和争议。但是，我还没有看到谁能够找出一个健康繁荣的市场经济国家彻底废除了经济适用房的例子来。如果找不出来，那些标榜着“理性”、“市场”、和“经济规律”的人，就必须向公众解释：既然人类已经有了这么丰富的市场经济的经验——包括在市场经济中推行经济适用房的经验，而中国的市场经济毕竟还处于起步期，甚至还不完全规范，那么我们何以能一下子抛开这么多成功的经验、自己拍拍脑袋就决定经济适用房违反了“经济规律”呢？
从计划经济中过来的人都知道，在那个特殊的年代，不管是多么复杂的问题，都要归纳成那么几个简单的条条。你只要站稳立场、高呼口号，似乎什么问题就都迎刃而解了。一些从那个时代过来的人，即使对计划经济深恶痛绝，但是鼓吹市场经济时也摆脱不了这种简单化的思维，觉得只要站稳立场、“路线正确”，那么遵守着几个简单的条条就可以解决一切问题了。如果因为年龄原因无力从事细致的经验研究、知识难以更新，那么说几句简单的话还有情可原。但是，那些四五十岁甚至更年轻的人，在这么复杂的问题上还是只会呼口号，就实在说不过去了。
中国需要市场经济。市场经济需要在经验研究的基础上不断充实其理论内涵、回答现实提出的问题。以经济适用房为例，二十几个发达国家和地区，各有各的经验，每一个国家和地区的经验，都可以写成一本专著，都能够为我们提供不少经验教训。我希望那些反对经济适用房的人，还是多作些具体的研究，提出些具体的意见。在我们这个时代，“老年痴呆”式的市场经济理论可以休矣。
' />公积金支持经适房建设绕不开的疑问2009-03-25住房公积金和经济适用房都是为了保障居民的居住需求，因此，相对于此前将公积金用于提供汽车消费贷款的建议，将公积金用于经济适用房建设，似乎更具合理性。在国家保障民生、扩大内需的发展战略下，此举确实有助于缓解保障性住房建设的资金压力，提高我国住房保障水平。如果能合理运用、有效监督，只要经适房卖得出去，住房公积金的安全也不是大问题。然而在法律和实际操作层面，住房公积金支持经适房建设依然面临以下几个疑问。
首先是使用权利的问题。根据国家《住房公积金管理条例》的规定：职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有；住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则；住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。
从上述规定中可以看出，公积金归职工个人所有，委托专职机构进行管理，法律对其使用用途进行了规范。按照这种产权属性，公积金用途的变更理应征得公积金所有者的同意。而从建设部的规划来看，似乎并没有公开征求意见的程序。在《物权法》已经深入人心的今天，即便《住房公积金管理条例》规定了公积金管理委员会有管理决策权，即便不考虑上位法和下位法之间的法律关系，公众对公积金用途变更产生质疑，也是很自然的。
其次是公平性的问题。住房公积金信贷虽然秉承了保障性、强制性的特质，但是对于任何一个缴纳住房公积金的个人来说，其权利和义务是完全对等的，也即只要缴纳的期限足够长久，任何人均能从住房公积金专户中获得优惠利率信贷。但经适房保障的是低收入社会阶层的居住权利，甚至于大部分中等收入阶层的居民都无法享受到。用公积金支持经适房建设，实质是用保障大部分人的资金来保障少部分人的居住权，是本应通过财政实现的功能转由社会公众承担，这其中的公平性问题谁来回答？而且，公积金首先应满足普通缴纳者的公积金贷款需求，如果在支持经适房建设后出现余额不足的状况，谁来保障公积金所有者的权益？
第三，住房公积金支持经济适用房建设应采取何种模式。一是直接经济支持，利用公积金余额在全国范围内建设经济适用房；二是间接信贷支持，通过提供低于商业贷款利率的优惠信贷支持全国范围内的经济适用房建设。从上述对住房公积金账户金融性的分析来看，通过优惠信贷支持的可能性较大，但是实际上依然存在制度性障碍。毕竟住房公积金管理职能隶属于住房建设部，其本身并非金融机构，为经济适用房提供信贷支持与现有的金融管理体制不合。
最后，住房公积金支持经济适用房建设是否具备可持续性。据建设部披露的数据，截至2008年末，全国住房公积金沉淀资金为3193。02亿元，较2007年2186。55亿元大幅增加了46%。其主要原因之一就是，受房地产市场景气状况影响个贷率明显回落。那么，如果2009年下半年中国经济开始全面复苏，居民住房消费需求将可能再度升温。届时住房公积金的沉淀率可能会出现明显的下滑，公积金专户是否能为全国经济适用房建设提供周期较长的信贷支持，尚不得而知。
住房公积金能否用于经适房建设，这在某些部门看来，也许不是什么问题，但站在公积金所有者的角度，这却是个实实在在的问题。近几年来，住房公积金领域大案频发，地方政府挤占、挪用的现象也时有发生，因此不断有专家、人大代表呼吁改革公积金管理制度。要改革，恐怕就回避不了下面这几个问题：公积金缴纳人与公积金管理中心之间究竟是怎样的法律关系？公积金所有者是否对公积金使用具有话语权？这才是公积金制度改革中最深切的问题。
(作者系复旦大学金融学博士)
' />超万亿元闲置公积金是否应建经适房？2009-03-25本报记者从住房和城乡建设部(以下简称“建设部”)获悉，其下属住房公积金监管司日前在重庆召开内部讨论会，专门讨论住房公积金用于经济适用房建设问题，有20家地市公积金管理中心负责人与会。
“公积金监管司给各市下发了方案征求意见稿，目前正在讨论。”一位参加此次会议的某地公积金中心负责人告诉记者，这份草案对公积金的安全性要求比银行对贷款的要求都高，这让地方政府对公积金使用期望大打折扣。
而建设部一位司级官员则向记者透露，目前财政部和国家发改委对使用闲置公积金建设经济适用房仍有不同看法。
争议在于，作为个人所有的这笔资金，各地公积金管理中心有权使用吗？如何使用才足够安全？
以贷款形式发放
“目前这份草案十分敏感，相关内容保密性也很强。”上述建设部官员对记者说，部里多数业务司局都还没有看到这份闲置公积金建设经济适用房的方案征求意见稿。
上述参加重庆讨论会的人士对记者说，自从去年年底国务院“131号文”发出后，建设部就曾多次召集不同地区的公积金中心负责人来讨论此事。
在今年年初的建设工作会议上，建设部部长姜伟新又再次提出加快出台闲置公积金建设经济适用房的政策。
各界对公积金的使用如此关心，是因为全国住房公积金累年积存数额已十分巨大。
建设部23日通报，截至去年末，全国住房公积金缴存总额为20699。78亿元，同比增长27。54%；缴存余额为12116。24亿元，新增余额2511。13亿元，增幅为26。14%。
“这份征求意见稿还只是建设部层面的草稿，还没有递交国务院。”上述参加重庆讨论会的人士说，整体看来，闲置公积金建设经济适用房的办法起草工作还在初步进展阶段。
按照公积金管理条例，公积金属于缴纳公积金者，公积金管理中心只是具有管理职能。对于这份属于个人的资金，尤其是动用本金去做经济适用房建设，防范风险和保障安全是本份草案制订的主要原则。
“这份草案对公积金的安全性制订了严密的防控体系。”北京公积金管理中心一位负责人在电话中告诉记者，草案对试点项目的选取、审批、后期运行等方面都进行了最严格的控制。而且，草案中还提出要对公积金实行封闭运行，只针对获得资格的试点项目进行点对点的连接，地方政府几乎没有可能将这些资金挪作他用。
记者了解到，本次草案确定了闲置公积金用于经济适用房建设的基本模式是贷款，不允许公积金中心以直接投资的方式参与到经济适用房建设当中去。
对此，上述北京公积金管理中心负责人对记者说，上次公积金管理条例修改时，就禁止公积金发放房地产项目开发贷款，而这次针对经济适用房项目则放开了。
“这份草案有非常详细的规定，还提出了公积金安全性的系列保障措施。”上海公积金中心一位负责人告诉记者，主要措施有贷款项目进行抵押、引进担保机构等。
试点博弈
“我现在不会对这个方案提出任何意见。”参加了重庆讨论会的人士对记者说，虽然在他看来这份方案过于保守，但地方政府都希望争取到试点资格，因此很少对此方案提意见。
记者了解到，北京、上海、重庆、江苏等省市均已向建设部提出申请。一些省份通过今年的全国“两会”也向建设部提出了申请将本省份列入试点的提案、议案。
中国社科院金融所研究员尹中立对记者说，公积金对地方政府的吸引力不在于建设多少经济适用房，而在于保房地产投资稳定的作用。
对于地方政府来说，公积金是地方少数可以动用的资金源之一。利用公积金建设经济适用房，不仅可以帮助地方政府完成住房保障任务，还可以帮助地方政府带动房地产投资。
在4万亿扩大内需的投资计划中，安排保障性住房投资9000亿元，其中经济适用房投资就在6000亿元。而中央财政只对廉租房投资进行补贴，经济适用房主要依靠地方政府来建设。
以北京为例，计划三年每年建设经济适用房1000万平方米，以每平方米造价2000元计算，北京市三年内每年建设经济适用房需投资200亿元。
北京经济适用房建设模式是，由房地产企业担任开发主体，政府对土地实行划拨，免收土地出让金。房地产开发企业在建设经济适用房时，由北京市住房保障办对经济适用房进行摇号分配。北京市政府支付房地产企业工程款，房地产企业完成退出。
参与建设经济适用房的北京住总集团一位人士告诉记者，经济适用房建设最大的困难就是资金。经济适用房必须销售后才能回笼资金。虽然目前也开始采取预售的做法进行销售，但其销售速度比商品房慢。开发商需要自己垫付很多资金进行开发。
这位人士表示，北京市经济适用房开发资金缺口很大，如要保持现在经济适用房开发规模，每年200亿元的开发投资中，应该有半数是需要公积金支持的。
北京市2008年公积金缴纳总额达到了909。53亿元，而闲置公积金约有400亿元。从中拿出1/4支持经济适用房建设完全有可能。
“除了在具体草案条文中采取谨慎态度外，还有可能在选取试点上采取更为谨慎的态度。”上述建设部官员说，虽然目前有几十个地方城市都参与到了闲置公积金建设经济适用房草案的制订、征求意见当中去，但建设部目前并不想大范围去做试点。相反，取得试点资格的城市可能会很少，只有几个。
据悉，公积金管理情况、当地经济适用房市场需求等都是获得试点资格的先决条件。根据这些条件，北京、上海等经济发达地区有望获得试点资格。
正在制订的草案仅是从建设部角度出发，提出了加强公积金安全性管理，至于到底如何做并没有很详细的规定。
争议犹存
引人注意的是，目前社会和专家反对闲置公积金建设经济适用房的声音很强烈。而中央有关部门也对此有不同意见。
“国家发改委对此事也有不同看法。”上述建设部官员说，对于闲置公积金建设经济适用房的问题，国家发改委有关部门仍认为公积金属于个人，政府作为归集管理部门，不应该动用去做项目投资。
而财政部除了对“应不应该”问题仍有看法外，还对公积金用途、如何与地方财政衔接等问题有不同看法。
建设部公积金监管司司长张其光也在其2009年工作思路中表示，公积金参与经济适用房建设，能否充分发挥公积金使用效益，将会同有关部门，明确试点地区条件和申报审批程序，择优确定试点地区。同时，建立情况定期报告制度，会同有关部门开展督察和审计。
“这份草案征求意见稿也会根据财政部的意见来修改。”参加重庆讨论会的人士说，建设部公积金监管司也在讨论会上提出，要加快对草案的修改，争取尽快通过财政部的同意。
一直参与公积金管理条例修改的中国社科院研究员汪丽娜也认为使用闲置公积金建设经济适用房应该慎重。
“如果是建设廉租房，可以利用发行地方债来做；经济适用房，可以用信托或基金来做。”汪丽娜说，当前解决保障性住房建设资金缺口和稳定房地产市场投资，最重要的工作是拓宽融资渠道，而不是从公积金去想办法。
汪丽娜认为，各地应对经济适用房建设情况进行认真调研，要对当地经济适用房项目市场前景有充分的判断。
“如果经济适用房定位夹心层，改为租赁模式的话，可以用信托产业基金来解决。”汪丽娜表示，目前未修改的公积金管理条例还不允许用公积金进行经济适用房建设这样的投资行为。
由此，应该先行完成公积金管理条例的修订，再进行闲置公积金建设经济适用房的尝试。
尹中立认为，当前经济适用房定位模糊，市场前景难测，如果将大量公积金用于低收入家庭买房，恐怕会造成新的金融风险；而且公积金管理中心对这些资金只有管理权，并没有使用权。记者 贾海峰
' />经济适用房需谨慎操作2009-03-12
按住房与城乡建设部昨天的解释，经济适用住房出售给低收入困难家庭以后有一系列上市交易的限制措施，上市以前是属于共有产权。通过若干年，等到可以上市的时候，上市的家庭要补齐了当时政府垫付的土地出让金和其他税费。该政策由各地方政府具体执行。
因地制宜，是经济适用房交各地弹性操作的用意。但由此对各地有关居住问题的社情民意及房地产商品市场的影响不可不察。目前，已经出现了有的地方把经济适用住房供应对象的收入条件划得较低之现象，对这些低收入家庭来说，即便是成本价也负担偏重。想买的人买不起，这还是小事。下面两项才是大问题。
经济学家茅于轼曾对记者说，他的一个在某中央部委工作、收入很高的朋友不去买商品房，却买了经济适用房。如此言不虚，其中深意已明白如画。保障性住房的申请需要审批，审批权力即意味着寻租空间。如何杜绝在经济适用房申请资格审批过程中产生腐败，殊非易事。
年前，某大城市民政局向外界透露，约有16%的廉租房申请人存在虚报收入的情况。甚至有自己申报收入为1000多元人民币而月实际收入达1万多元的情况。更有甚者，不仅有个人虚报收入，还有部分单位愿意帮员工作假，把虚报当成福利。即使按16%的检出率来估算，光廉租房这一项就存在一个多亿占用公共资源的腐化空间。
在廉租房的申请过程中，如何认定困难家庭是难点。经济适用房的申请对象是中等收入家庭，审核将涉及规模更大的数据库，牵涉人力与机构更多，成本之大、认定之难又远远超过了廉租房申请与分配。这也是多数市场经济体政府不愿意搞经济适用房的重要原因。
为真实地了解申报人的收入情况，除了民政部门，还要其他部门和机构协助。例如，想了解申请人是否拥有车辆，就需要通过公安和交通部门的配合。借助金融机构，才能清楚知道个人账户的资金流动细节和个人收入真实情况。但是，碍于相关法律对保护个人私密信息的严格规定，银行与证券机构未便参与过深。
其次，包括经济适用房在内的大量保障性住房对普通商品房市场是否产生冲击，影响有多大，都取决于对经济适用房政策的灵活把握。三年9000亿元的保障性住房投资是每个房地产开发商关注的焦点。
此前，SOHO中国董事长潘石屹曾表示，北京市一年的保障性住房供应量有10万套，而商品房成交量仅19万套。如果经济适用房、限价房等大量入市，势必直接冲击商品房市场，尤其是90平方米左右的普通商品房市场。
要令潘论成为耸听危言，经济适用房的成规模投资必须有合理的制度设计。其中，最重要的环节就是准确把握经济适用住房的定位。至少，经济适用房的户型、配套都应与普通商品房严格区别。如果各地政府对经济适用房的定位不清晰，保障性居住产品与居住类商品相差无几，就会将原本属于商品房市场的购买群体吸引到住房保障体系中。那时，奔驰、宝马开入经济适用房小区的现象只怕又会发生。
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